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FIIs Logísticos: Guia Essencial para Investidores na Nova Era do Setor
Logística em Foco: Uma Análise Detalhada do Mercado de Fundos Imobiliários
O mercado logístico brasileiro, outrora coadjuvante nos fundos imobiliários, ascendeu ao protagonismo nos últimos anos. Impulsionado pelo crescimento do e-commerce e pela escassez de espaço em regiões estratégicas, os galpões logísticos se tornaram ativos altamente desejados, com alguns casos de supervalorização.
No entanto, segundo Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, esse cenário exige atenção redobrada dos investidores. Por trás da fachada moderna e do pé-direito alto, esconde-se um setor complexo, com desafios específicos.
Desvendando os Desafios do Setor Logístico
Em entrevista ao Liga de FIIs, do InfoMoney, Nicastro ressalta que a aparente simplicidade da construção de galpões logísticos esconde barreiras significativas. O mercado, que atraiu muitos investidores em busca de oportunidades, apresenta complexidades que vão além da construção física.
Um dos principais desafios é o labirinto de aprovações e entraves ambientais que antecedem a construção. O ciclo, que muitos acreditam ser rápido (12 a 24 meses), pode se estender por quatro ou cinco anos devido a processos burocráticos e, em alguns casos, disputas entre municípios pela emissão de alvarás e arrecadação de impostos.
O que o Investidor Precisa Observar?
Nicastro destaca a vacância como ponto crucial para a análise de investimentos. No entanto, o erro mais comum é a análise superficial da vacância média de um estado. A análise precisa ser feita em nível de micro-região (Cajamar, Embu, Barueri, etc.), pois cada localidade possui dinâmicas próprias.
Acompanhar o estoque futuro é tão importante quanto saber o que já está alugado. Novos empreendimentos podem alterar o cenário, e a pressão para alugar novos galpões pode impactar os preços.
As regiões de Cajamar e Guarulhos, por exemplo, já atingiram patamares altos de aluguel (R$ 35 a R$ 37 o metro quadrado), enquanto outras regiões, como Norte e Nordeste, apresentam maior potencial de crescimento devido à escassez de estoque.
O Crescimento do Build to Suit (BTS)
Em um cenário de juros altos, a construção especulativa tem diminuído. Atualmente, a maioria dos projetos já nasce com contrato fechado ou com o inquilino definido. Essa mudança impulsionou o crescimento dos contratos build to suit (BTS), onde o imóvel é construído sob medida para o locatário.
O BTS reduz o risco de vacância, garante retorno previsível e oferece maior estabilidade ao investidor. Essa mudança demonstra um amadurecimento do setor, com entregas mais coordenadas e maior controle sobre os projetos.
O mercado logístico está em constante evolução, e a análise criteriosa é fundamental para o sucesso dos investimentos. Aprofunde-se nas micro-regiões, acompanhe o estoque futuro e considere o modelo BTS para uma estratégia mais sólida.