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FIIs Apostam em Troca de Cotas por Imóveis: Oportunidade ou Risco?
Fundos Imobiliários em Debate: Novas Regras e Desafios do Setor
O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil atingiu um novo patamar de maturidade, e com isso, surgem debates regulatórios que antes eram impensáveis. Com um setor maior, mais complexo e enfrentando a pressão da alta taxa de juros que dificulta a captação de recursos, operações estruturadas como a compra de ativos com pagamento em cotas ganham destaque.
CVM e a Busca por Melhores Padrões
Flávio Pires, analista de FIIs do Santander, destaca a iniciativa da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em abrir consulta pública para ajustes nas regras dos fundos. Essa medida é vista como um passo positivo em direção à adoção de padrões mais próximos aos das empresas listadas. Pires ressalta que os FIIs evoluíram, passando de veículos para alocação de imóveis para entidades com maior complexidade e obrigações, justificando a necessidade de atualização das regras.
Aprimorando Governança e Protegendo o Cotista
O documento divulgado pela CVM visa aprimorar a governança, a transparência e os mecanismos de proteção aos cotistas. O Santander, por exemplo, propõe que a compra de ativos com pagamento em cotas seja obrigatoriamente aprovada pelos investidores. Pires argumenta que essa operação não só adiciona um novo ativo ao fundo, mas também novos cotistas, alterando o perfil do fundo, e por isso, a base atual de investidores deve ter o poder de aprovar essa transformação.
Crescimento e os Riscos da “Oba-Oba”
A dificuldade de captação tem levado gestores a recorrerem a operações como a troca de cotas para impulsionar o crescimento. No entanto, essa prática desperta preocupações. Pires alerta para o risco de uma “oba-oba”, onde ativos que não se encaixam no portfólio são adicionados, destruindo valor para os investidores de longo prazo.
O Fantasma de 2019 e a Necessidade de Cautela
Pires relembra 2019, quando a onda de emissões resultou em operações questionáveis que, mais tarde, geraram problemas. Ele adverte que o mecanismo de troca de cotas pode seguir o mesmo caminho se não houver mecanismos de controle. A preocupação é que, após uma fase inicial positiva, a qualidade das operações possa diminuir, levando a resultados negativos para os investidores. É crucial aprender com o passado e evitar repetir erros, garantindo a sustentabilidade e o bom desempenho dos FIIs a longo prazo.