Fundos Imobiliários em 2026: Navegando em Novos Horizontes após um Ciclo de Aperto Monetário

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) tem passado por um período desafiador, marcado por um ciclo prolongado de aperto monetário que deixou suas cicatrizes. No entanto, essa turbulência também abriu espaço para novas oportunidades e assimetrias. Com o índice IFIX ainda negociando com desconto em relação ao seu valor patrimonial e a expectativa de queda nas taxas de juros se fortalecendo no horizonte, analistas de mercado já começam a direcionar o olhar para os segmentos e fundos que prometem capturar melhor esse movimento em 2026. Seja por meio da recuperação patrimonial, ganhos de capital ou pela consolidação de rendas recorrentes, o próximo ano desponta como um período de renovado interesse.

Um levantamento da Eleven aponta que os FIIs recomendados para o próximo ano estão sendo negociados, em média, a 0,89 vez o seu valor patrimonial, com um dividendo yield projetado de 11,8% em 12 meses. Essa métrica reforça o atrativo desses ativos no cenário atual.

A Ascensão dos Multi-Estratégia e a Diversificação Inteligente

Com maior flexibilidade em seus mandatos, os fundos multi-estratégia tendem a ganhar protagonismo em 2026. A Eleven destaca o MCRE11 (Mauá Capital Real Estate), que atualmente negocia com desconto e apresenta potenciais eventos de ganho de capital, como a venda estratégica de ativos logísticos.

Nessa mesma categoria, o BTHF11 (BTG Pactual Hedge Fund) é apontado por Flávio Pires, analista do Santander, como uma das principais escolhas para o início de 2026. Com um portfólio diversificado que abrange FIIs, CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e ativos físicos, este fundo também se posiciona para capturar ganhos de capital com a valorização das cotas.

"Com alocação de 58% do patrimônio líquido em FIIs, a valorização dessas alocações permitirá ao Fundo obter ganho de capital e 'turbinar' sua capacidade de distribuição de rendimentos", explica Pires.

No universo dos fundos de fundos (FOFs), Leonardo Veríssimo, da Eleven, aponta o JSAF11 (JS Ativos Financeiros) como um beneficiário da sua exposição majoritária a FIIs de tijolo e do desconto elevado em suas cotas.

O Retorno Triunfal do Tijolo e a Resiliência da Logística

Com a iminente queda dos juros, os fundos de tijolo voltam a ser destaque nas recomendações das casas de análise. No segmento de shoppings, o XPML11 (XP Malls) é citado por sua qualidade de portfólio e pelo recente reequilíbrio da alavancagem.

No setor de escritórios, o TEPP11 (Tellus Properties) chama a atenção após relevantes movimentações de reciclagem de portfólio, que visam elevar os rendimentos e destravar valor.

O cenário para a logística permanece robusto. A Eleven inclui o HGLG11 (Patria Log) entre suas apostas para 2026, ressaltando o potencial de reciclagem de ativos e o aumento dos rendimentos. Já o VILG11 (Vinci Logística), recomendado por Pires, se destaca após elevar sua taxa de ocupação para 98% e anunciar a venda de ativos com expectativa de relevante ganho de capital e reforço de caixa.

"O anúncio da transação de venda de 4 ativos do portfólio, avaliamos que terá um ganho de capital bruto de 93 milhões – R$ 6,22/cota, que poderá ser utilizado para impulsionar a distribuição de rendimentos", complementa Pires.

Recebíveis Focados em IPCA e Seletividade no Desenvolvimento

Os fundos de recebíveis entram em 2026 com a perspectiva de capturar a marcação a mercado, especialmente aqueles com maior exposição ao IPCA. A Eleven aponta o PCIP11 (Pátria Crédito Imobiliário) como uma das apostas do segmento, negociando com um desconto relevante frente ao seu valor patrimonial.

Na mesma linha, o MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis Imobiliários) se diferencia pela sua carteira pulverizada de CRIs, garantias robustas e alocação em empreendimentos de escritórios e logística, setores considerados mais resilientes.

Os fundos focados em desenvolvimento exigem uma análise mais criteriosa. A sensibilidade desse segmento ao ritmo da economia e aos cronogramas de obra torna a gestão ativa um fator decisivo. Ainda assim, o TGAR11 (TG Ativo Real) figura entre as recomendações por apresentar um desconto expressivo e caixa suficiente para a conclusão de projetos, o que pode destravar valor ao longo do ciclo.

Qual Segmento Escolher para 2026? Uma Visão Diversificada

Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados da XP Research, prevê que o ano eleitoral possa intensificar a volatilidade. Diante disso, a recomendação geral é manter carteiras diversificadas, abrangendo tijolo, papel, fiagros, infraestrutura e FOFs.

Segundo ele, os FOFs, em particular, representam algumas das maiores oportunidades do ano, pois negociam com uma dupla camada de desconto: cotas acessíveis e portfólios cujo valor patrimonial tende a se valorizar com a melhora do mercado.

Em termos de precificação, a XP Research observa que os fundos de papel estão com um desconto médio de 6,3%, enquanto os fundos de tijolo negociam com um deságio de 14,5%. Já os FOFs apresentam uma queda ainda mais acentuada, de 17%, com alguns casos alcançando níveis de preço a um desvio padrão abaixo de sua média histórica, consolidando-se como um ponto de atenção especial para investidores em busca de valor.